2019冠状病毒病商业房产税评估:做好应对影响的准备

如何解释入住率的下降

玛格丽塔·福斯特 LoopNet

在这个由两部分组成的系列中, LoopNet探讨了商业房地产(CRE)财产评估的基础知识，以及在2019冠状病毒病(COVID-19)大流行期间租户放弃租约或未能续签租约的情况下，商业房地产所有者如何提出上诉. 第一部分, 下面, 重点关注业主和评估人员在入住率下降方面面临的挑战，以及如何克服这些挑战.

第二部分 概述综合物业评估上诉程序的三个阶段，并提供内部指引，以协助业主有效地完成上诉程序, 提高他们上诉成功的几率.

2020年春天, 随着新冠肺炎疫情在美国各地爆发，商业房地产被关闭. 随着时间的流逝, 其中一些设施很少有人使用，但许多设施基本空置. 对商业地产所有者的影响各不相同. 一些万博平台app下载报告说，由于他们的大楼很少有人居住，运营费用大幅下降, 但其他万博平台app下载失去了租户, 导致入住率和净收入下降.

作为业主调和他们的财务数据, 一些人担心，2020年发生的独特情况和动态可能没有完全甚至部分反映在其财产的评估价值中.

为了探讨这些问题，LoopNet采访了 马丁Lutsky, 他是管理咨询和注册会计师服务万博平台app下载新万博app下载的房地产税专家, 关于新冠肺炎时期的房地产税评估. 他利用了在政府和私营企业工作数十年的经验, 他曾在The house 万博平台app下载担任了18年的房产税主管.S.

业主和评估员都面临的挑战

Lutsky首先讨论了评估过程以及他目前在进行评估的司法管辖区遇到的一些情况. 虽然总部设在马里兰州，但卢茨基已经在美国40多个市场工作过.S. 在他的职业生涯中, 他认为，马里兰州的房产评估条件和流程与全国各地大体相似.

卢茨基解释说，一般有三种估值方法. “这要么是收入模式，要么是销售模式，要么是成本模式. 对于商业地产，评估人员通常使用收入模型. 这种方法基于建筑物的物理特征(如位置)来考虑建筑物, 以及设计和所用材料的质量. 然而，大部分的评估价值来自于流经房产的收入.

卢茨基指出，2020年对业主来说是前所未有的一年. 2020年中期, 许多企业缩减规模或倒闭, 导致办公室, 零售, 餐厅, 多户家庭甚至工业租户放弃租约或不再续约. 这些情况的严重性是显著的. 想想住宿行业. 美国各地的酒店客房需求.S. 下降35岁.去年7%, 造成重大的收入损失, 据CoStar的酒店分析万博平台app下载称, STR. 为背景, 这是自1990年开始的STR数据集记录的最大年度需求降幅.

这些情况表明商业地产所有者的收入急剧下降. 但这些下降会在2021年的房产税评估中得到充分反映吗? 去寻找答案, 首先必须了解评核实务的基础，包括以下内容:

• 房产不可能每年都进行评估.
• 评估基于历史数据.
• 标准的而非个性化的评估是常态.

好消息是，有一些经过验证的方法可以解释入住率的突然变化以及由此导致的净收入差异，业主和评估人员都对此感到满意. 下面提供了一个数值示例.

房产不可能每年都进行评估

完成评估的时间或间隔在决定物业税评估的准确性方面起着重要作用. “评估的间隔时间因地理位置而异. 有些司法管辖区每年重新评估一次，有些每两年重新评估一次，有些每三年重新评估一次。. “评估员根据周期发出他们所谓的收入问卷. 返还收入问卷让业主有机会传达物业在所要求的财务期间的表现, 但也能让他们识别出房产可能正在经历的负面趋势.”

在马里兰州, 不动产以三年为一个周期进行评估，评估人员审查前连续三年的收入和支出. So, 2021年房产重新评估, 可能是2022年, 是否有可能经历租金收入下降导致估值降低.

2021年的评估可能会带来最大的问题. 为什么? 因为2020年是经济转型的“过渡期”的开始, 导致许多财产类型的收入流下降，评估人员突然重新配置他们的模型，以认识到这些根本性的变化.

要了解这种变化的规模，请考虑一下写字楼市场. 根据CoStar数据, during the Great Recession just one year of negative net absorption was posted; in 2009, 5000万平方英尺的办公空间回归市场. 到目前为止在大流行期间, 2020年录得7500万平方英尺的负净吸收量，仅一个月(2021年1月)就有3300万平方英尺的负吸收量.

评估基于历史数据

当2020年的收入数据(表现不佳)与2018年和2019年的收入数据(表现更佳)结合在一起时, 三年平均收入将下降, 但它可能无法充分反映2020年房地产报告的净收入急剧下降，并可能持续到2021年.

在马里兰州, 卢茨基说，业主在4月15日之前提交前三年的财务报告, 因此，评估员可以在8个月后对房产进行估值. 然而, 因为该国大部分地区在2020年前后进入封锁状态, 第一季度的财务数据可能不能代表全年，也不能代表企业后来受到疫情的影响. “So, 我可以对评估员说, 等一下, 你增加了百分之X的评估, 然而，租户已经搬走了, 我失去了我的餐厅，入住率只有以前的一半.”因此,, 当卢茨基向评估师提出一个论点时，他有机会展示全年的财务状况, 不仅仅是2020年第一季度.

“我认为真正的问题是，我们刚刚发现2020年到底发生了什么，以及它对房地产的影响有多严重,卢茨基说.

CRE申诉过程(将在本系列的第2部分中讨论)以业主记录占用地点的能力为中心, 租金和收入下降和/或费用上升，对底线产生不利影响，从而影响物业的价值. 说明条件下降和收入下降的程度将支持业主的情况.

在时机方面, 然而, 底线似乎是，随着时间的推移，“公平合理”的估值往往会得到解决. In 2021, 拟议的评估可能过高，因为它是根据前几年较高的收入加上一年的大流行收入计算的. 但, 如果到2023年市场状况改善的话, 那一年的评估将低于市场水平，因为它将基于前三年非常微薄的收入.

在一般情况下, 单纯依赖历史数据意味着“评估假设和估值模型可能有点过时,卢茨基说.

标准而非个性化的评估才是常态

评估是根据财产类别的收入和费用假设进行的, 这意味着，在进行评估时，评估员可能不会考虑特定财产的收入和支出数据.

评税员没有足够的人手对其管辖范围内的每一处物业进行详细的评估, 因此，他们经常使用基于物业抽样的基准数据，为类似的物业类型创建估值模型. 这种方法在典型年份是必要的, 但在上诉案件增多的过渡时期更是如此, 为评估员生成额外的工作.

“我和马里兰州安纳波利斯所在的安妮阿伦德尔县的评估人员谈过了. 那里有两名商业评估员，去年他们有700起上诉. 这是一个巨大的工作量，”卢茨基说.

“评估人员正在努力理解人们提出的所有这些论点, 试着弄清楚这些数字是否正确, 错了还是无所谓,卢茨基说. 此外，在夏天，他们需要为新周期的开始做计划. “So, 我倾向于不批评评估过程，因为我相信有时他们没有独立评估每个属性所需的资源, 所以他们为一般类别创建标准模型,卢茨基补充道.

为了说明这种大规模评估方法, 请考虑以下几点:评估员明白，酒店的整体状况正在恶化. 在考察了一系列经济型酒店之后, 他们可能会得出结论，在他们的管辖范围内，经济型酒店的净营业收入在2020年下降了60%，他们可能会对这些类型的酒店进行标准的百分比价值调整.

“我已经开始为客户审阅评估通知. 我发现有趣的是在巴尔的摩市, 马里兰他们采取的是保守的方法. 如果你有一个相对于它真正的同类来说是稳定的属性[i].e., 有相似的占用率, 去年的收入和支出数据, 你可能会得到和之前一样的值, 或者他们可能会稍微增加,卢茨基说.

但根据卢茨基的说法, 他们并没有大幅增加, 比如20%到25%, 每三年进行一次的评估可能会增加, 这相当于每年大约增长8%. “在餐馆里，他们实际上要么保持数量不变，要么稍微减少一些. 我在巴尔的摩市看到的酒店, 他们减少了评估, I would say substantially; I am seeing 10%, 15%, 扣除20%[评估价值].他们认识到酒店遭受了损失. 他们意识到餐馆受到了影响. 他们没有对公寓楼进行同样的调整.卢茨基说:“这些估值似乎持平.

他说，通过将评估人员使用的标准与建筑物的特定数据进行比较, 人们可能会发现显著的差异. “我可能会看着它然后说……这不是我的解读. 我的运营费用是这样的, 我的房子有34年历史了, 它不在你以为的那个街区.“当这些差异被确定后，业主就有了充分的上诉理由. 分歧越大，理由就越充分.

如何解释入住率的变化:一个例子

If, 然而, 业主和评估员一致认为，建筑物的特征，如年龄, 条件, 位置, 收入, 费用, 等. 是否准确地反映在评估中, 有一种方法可以解释入住率和收入的突然下降, 解释Lutsky. 卢茨基说:“我最近提出了一项基于这种情况的办公楼申请.

上诉对象是一名34岁的男子, 乙级办公楼由46栋组成,285可出租平方英尺(RSF)位于巴尔的摩和华盛顿之间, D.C.该万博平台app下载的空置率已连续几年超过50%.

“这栋办公楼有50%的占用率，我们能够建立一个相当好的案例. 我们根据我们调整的稳定值来发展我们的价值估计, 这里是折现, 作为租赁费用，业主将承担释放该建筑物的费用.”

在2020年提出了一级上诉，反对重新评估的708.5万美元的价值. 在对其物理性质进行审查和分析之后, 三年财务历史(2017年, 2018, 和2019年), 以及子市场的趋势和统计数据, 卢茨基和他的团队得出结论，价格稳定在5美元,395,000. 这个意见是基于85%的入住率，要求19美元的租金.每个RSF 50美元，业务费用7美元.每平方英尺50英镑.

然而, 2019年12月的实际入住率为48%或39%,525年无国界记者, 也就是说房主必须租17个,205rsf达到稳定的目标. 这样做, 他们将承担诸如租户改善和租赁佣金等项目的成本, 除了经历一段时间的收入损失.

“我们估计的租赁折扣为1美元,206,650美元，根据基本租户改善费用计算，每个RSF为25美元, 租赁佣金6%, 在我们认为是延长租期期间的收入损失. 我们认为，2020年1月生效的市场价值为4188350美元。.

前三年在这个分市场内的可比销售额进一步支持了这种贴现价值意见, 其中几个也报告空置率很高. 通过计算出住率达到85%的成本, 人们可以调整或贴现“现状”评估的稳定值.

要查看本系列的第二部分， 访问这里.