推翻物业税评估的3个步骤

专家指导，有效地导航的过程

玛格丽塔·福斯特 LoopNet

在这个由两部分组成的系列中, LoopNet探讨了商业房地产(CRE)财产评估的基础知识，以及在2019冠状病毒病(COVID-19)大流行期间租户放弃租约或未能续签租约的情况下，商业房地产所有者如何提出上诉. 第一部分 侧重于业主和评估人员在入住率下降方面面临的评估挑战以及如何克服这些挑战. 第二部分, 下面, 概述综合物业估价上诉程序的三个阶段，并提供内部指引，协助业主有效地处理有关程序, 提高他们上诉成功的几率.

LoopNet采访了马丁Lutsky, 管理咨询和注册会计师服务万博平台app下载新万博app下载的负责人, 谁拥有在政府和私营企业工作数十年的经验, 包括在The house 万博平台app下载担任物业税总监18年. 他目前专注于大西洋中部各州的评估上诉，但他在美国40多个市场工作过. 他认为，马里兰州的房产评估条件和流程与全国各地大体相似, 所以本文中的例子就是来自那个州.

上诉的三个层次

卢茨基概述了马里兰州各县和美国各地共有的三个上诉级别.S. 他还强调了业主在诉讼过程的各个阶段取得成功并最终在法庭上赢得上诉所需的条件. 他讨论的三个层面是:

1. 主管或非正式审查.
2. 评税上诉委员会.
3. 税务法庭或普通法庭.

“第一级(级别)是非正式会议，了解评估员是如何得出房产价值的, 第二种是由公民委员会审查财产所有者的案件，第三种是在法官面前举行听证会,卢茨基说.

接案子前

在同意接案子之前, 卢茨基进行初步评估，以确定上诉是否合理.

机会评估. “我做的第一件事就是我所说的‘机会评估’，”卢茨基说. 在这个阶段，他收集有关主题物业的信息，并将其与市场趋势进行比较. “我会查看你的收入和运营支出历史，看看历史是如何发展的.“如果整体市场趋势对房地产产生负面影响, 他收集的文件支持这一点, 他将同意为此案辩护.

资产的经营历史. 了解一项资产的经营历史, Lutsky通常会对前三年的经营报表进行详细的审查，也会检查租金或入住率报告, 最近的租赁和续签, 资本支出或置换准备金, 最近的销售历史和细分市场趋势. “我们对经营报表的审查通常是逐行进行的, 识别趋势和异常，并将其与类似属性的百分比或美元基准进行比较. 所有这些都与市场或子市场趋势和可比销售进行比较，以确定该物业的比较情况,卢茨基说.

第一级:主管或非正式审查

一旦他认为案件有价值，卢茨基就会着手申请一级审查. “在我了解你的财产之后, 我与马里兰州评估和税务部门(SDAT)联系，提交一级审查. 我想知道评估员是如何开发你的价值的. 这里的目标是确定并关注您不同意的指标, 这能帮你证明你的观点吗,卢茨基说. “部分原因是要确定评估员是否理解房产的细微差别, 它的位置或问题, 因为这些细微差别会建立和支持这个案子.”

独立估价和文件收集. 在这一阶段，卢茨基着重于两项关键任务. 第一个, 他开始独立评估一处房产的价值，并对其价值形成专业意见. 第二个, 他集中精力从评估部门收集信息, 比如一张唱片卡, 工作表, 作业报告, 等.，这样他就可以将自己的分析与他们的分析进行比较. 他可能会发现，他同意他们的收入假设，但不同意他们的运营费用假设. 在这一点上，“我需要去那里讨论为什么我的运营费用是这样的.”

收集文件的艰苦工作正是在这一级审查期间进行的. 业主应该准备一些有意义的文件，包括场地平面图和租赁手册, 操作语句, 租金卷, 最近的租赁摘要以及之前和计划的资本化支出. 这样做的目的是为了诚实地描述与房产相关的过去和未来的费用和收入.

确保与评估员举行听证会. 与评估员的听证会通常安排在提交申请后的四到六周, 但在大流行期间，前置时间为两到三个月或更长时间，听证会通常通过电话进行. 与主管的会议通常持续20至30分钟，并通常遵循议程. 第一个, 我们就房产的具体情况进行了讨论, 包括身体状况(i.e.(尺寸，年龄，质量和设计)，位置，财务历史和趋势. 将这些因素与入住率等市场趋势进行比较, 租金和即将到期的租约可能导致空置率增加. 然后讨论将集中在我们同意和不同意评估员工作文件的地方,卢茨基说.

例如，“假设他们对房产的估价是10美元，我说8美元. 在我提交一级审查后，它们的价格是8美元.25. 我可能不会追求那最后的0美元.25. 我会告诉业主我们能够将评估价值降低18%这是一个相当不错的数字.”

"我们的目标始终是'公平合理'的估值，" Lutsky表示. 在流程的每个层次上实现这一目标, 评估师“必须认识到你的诚实和直率,卢茨基说. “如果你提出太多没有价值的问题, 你的争论可能会减弱，你开始失去一切.”

卢茨基说，一般来说，60%到70%有充分证据的申诉可以在第一级得到解决.

第二级:评税上诉委员会

业主不同意监理人听证结果的, 继续向物业税评税上诉委员会上诉. 这些委员会位于马里兰州的每个县，由县居民组成. “你能期望的最好结果就是他们在房地产方面有经验和知识. 我有时会觉得这些板, 因为他们是居民, 他们认为如果减少商业评估, 他们自己的税收可能会增加,卢茨基说. 然而, 在大多数情况下，他发现他们在审查所提供的数据和信息时是公平的.

但卢茨基强调，举证责任在财产所有者身上，因为评估人员被认为是正确的. “我必须证明他完全错了，或者我至少有70%以上是正确的.“在当地董事会面前，税务顾问必须提出强有力的理由，这一点至关重要. “要做到这一点, 他们需要非常清楚这些问题，并着重于调整评估的两三个原因. 提供事实, 包括支持, 记录下你的工作和压力，你在寻找一个公平合理的结果，而不是做白日梦,卢茨基说.

上诉委员会的组成. Appeals boards vary in size; for example, 在马里兰州, 他们通常由三名成员组成, 有一个候补, 而在弗吉尼亚州，这样的委员会最多可包括九名成员.

卢茨基说，在这个层面上，“被主管拒绝但被上诉委员会推翻的上诉案件可能会发生，因为主管工作太多，或者缺乏对所涉财产类型的经验。. 监管人员可能不熟悉的异常值包括销售/回租(链接)交易, 制造工厂与工业/仓库建筑的对比, 经济适用房与市场价格社区, 一个码头, 餐馆或旅馆, 因为这些是经营业务，而不是纯粹的房地产.”

上诉委员会的典型步骤. 在马里兰州, 在大多数州, 第一级和第二级的争论是关于估值的，第二级不需要法律顾问. 状态s like New Jersey and Pennsylvania are exceptions; legal counsel is required at the second level, 但争论仍集中在估值上.

审查委员会的基本年表在全国各地略有不同. 一般, 在马里兰州, the taxpayer presents and the board asks questions; the assessor then presents and the board may ask questions for clarification; the taxpayer gets to rebut and close, 董事会可能会问更多问题或结束交易.

三级:税务法庭或普通法庭

如业主不满意上诉委员会的裁定, 他们还有最后一次机会在法庭上修改评估价值. 卢茨基解释说，审理上诉的法院类型因州而异. 在一些州, 上诉由普通法院审理, 在其他情况下, 比如马里兰州和新泽西州, 它在税务法庭受审. 在弗吉尼亚等州，上诉是在巡回法庭审理的. 卢茨基表示，巡回法庭面临的一个主要挑战是，“法官在审理我的上诉之前，刚刚审理了一起抢劫案……他可能没有房地产方面的知识，无法理解我们提出的理由。.“在有税务法庭的地方, “你有能理解你在说什么的法官,“所以陈述案情就更直接了.

在税务法庭上, 法官们经常举行与房地产以外的税务问题有关的听证会, 检查个人财产，销售和税务问题. 因为他们专门研究税务评估课题, 他们通常能够比没有这些知识体系的法官更快地关注论点的核心问题.

“我很幸运能够在全国各地工作，了解它是本地化的，我必须在出场之前学习和理解规则,卢茨基说. “例如，我不能在宾夕法尼亚州直接代表你. 我需要业主请一位律师, 我会直接与他们合作, 但他们(和他们的律师)将在法官面前出庭.”

但把这件事交给律师可能会引发问题, 因为当他们在法官面前即兴发言时, 他们可能不像从头开始的顾问那样熟悉案件的细节，他们可能不会强调税务顾问认为应该强调的要素.

代表市政府的专业人士. 演讲人将根据地点的不同而有所不同. 在马里兰州, 在税务法庭上有州检察官和/或助理检察长代表sat. 在其他州，他们依靠市或县法律顾问. 这种形式不仅因州而异，而且因自治市或司法管辖区而异, 所以有很多变化.

双方都有律师代表，听证会成为一个典型的“法庭案件”，双方都有自己的专家, 证据和意见. 审理的时间长短取决于案件的复杂程度. 关于办公楼的直接上诉可能需要一天的时间, 这是一个更复杂的情况, 比如跟酒店有关的, 可能需要几天时间.

在法庭上赢得上诉. 卢茨基说，如果你的论点被很好地呈现和记录, 评估师可能会更令人满意，这将延续到审查委员会和法院. 他强调，与所涉资产有关的清晰文件是强有力的证据. 例如, 提供实际运营费用成本数据的业主可能会优于使用标准比率的评估人员. 一个码头, 或者其他经营业务，比如餐馆, 酒店, 高尔夫球场, 养老院, 等., 你需要对经营实体进行估值，然后将价值分配或分离到房地产的各个组成部分, 个人财产和任何无形资产或企业价值.

卢茨基总结道:“为了一个成功的结果, 业主须向顾问提供完整及准确的资料, 为这个过程留出时间, 对他们的期望要合理.”

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